Il n’y a pas de réponse simple et unique à la question de savoir à qui revient la charge des honoraires de l’agence immobilière. Ainsi, elles peuvent revenir au vendeur ou être imputées sur l’investissement effectué par l’acquéreur dans le cadre d’un achat immobilier. HOTIM vous explique le principe plus en détail dans les lignes qui suivent.

1 - La règle à retenir

Au départ, le législateur avait fait la distinction entre les honoraires d’agence payables par le vendeur et celles qui reviennent à l’acquéreur. Partant de ce principe, l’agence immobilière présentait les biens qui font l’objet d’une vente différemment en fonction de ce qui aura été décidé dans le mandat.

Pour une commission revenant au vendeur, la somme qui la représente n’a donc pas à être incluse dans le prix de vente affiché alors que si elle était à la charge de l’acquéreur, il fallait la faire transparaitre dans le prix et de manière distincte si l’on se réfère aux articles L.121 à L.123 du code du commerce.

La loi Alur n’a donc fait qu’entériner une règle déjà existante.

2 - Un exemple pour mieux comprendre

En appliquant la règle évoquée ci-dessus et en prenant un exemple concret, on aboutirait à un résultat comme celui-ci :

Dans l’hypothèse d’un prix de vente de 200 000 euros et une commission correspondante qui serait à 5% soit à 10 000 euros, lorsque celle-ci est acquittée par le vendeur, le législateur s’attend à un prix affiché à 200 000 euros dans lequel les honoraires de 10 000 euros auront déjà été inclus.

En revanche, si ces honoraires étaient mis à la charge de l’acheteur, on pouvait inclure les 10 000 euros aux 200 000 euros représentant le prix de vente du bien immobilier.

Dans la pratique, les honoraires étaient toujours ajoutés au prix de vente quelle que soit la partie au contrat qui devait les acquitter.

Pire, on a vu des cas où les agences immobilières se basaient sur les stipulations du mandat qui consistaient à dire que la commission serait de 5% du prix de vente.

Dans l’exemple ci-dessus évoqué, la commission revenait à 10 500 euros et non à 10 000 euros, car elle était basée sur le prix de vente affiché de 210 000 euros qui comprenait déjà le montant de la commission.

Il faut dire qu’une telle conception est répréhensible et passible de sanction de la part de la DGCCRF. En effet, il faut absolument établir les calculs de manière à aboutir à 200 000 euros net vendeur au moment de l’établissement de la promesse de vente.

3 - L’intérêt du débat

Parler des principes qui devraient être appliqués dans le paiement des honoraires de l’agence immobilière et leur mode d’affichage revient à se tourner vers la question des droits de mutations.

En effet, seuls les honoraires d’agence revenant à l’acquéreur peuvent être défalqués de l’assiette des frais de notaire.

Toutefois, la manière dont la profession applique les principes édictés par la loi Hoguet rend le débat inutile et décalé par rapport à la conception moderne du marché immobilier.

Le législateur, pour éviter la polémique, mais aussi pour faire plus simple, aurait du instaurer le principe suivant lequel les honoraires de l’agence immobilière n’avaient pas à entrer en ligne de compte lorsqu’on parle de frais de notaire.

De même, il aurait du supprimer purement et simplement la distinction entre honoraires à la charge de l’acquéreur et honoraires qui reviennent au vendeur.

De cette manière, les agences immobilières ne feraient plus face aux exigences de certains notaires qui demandent l’inversion de la charge des honoraires et ce, afin de préserver l’acquéreur du paiement de frais de mutation sur le montant de cette commission.

# A propos du réseau HOTIM Immobilier

Après avoir débuté en 1987 en qualité de négociateur immobilier et, en 1990, géré mes propres agences immobilières à Paris puis Nice en 2000, j'ai toujours pensé que la qualité professionnelle du mandataire immobilier était la vraie valeur ajoutée pour satisfaire les clients vendeurs et acheteurs. Si vous êtes un agent commercial immobilier indépendant et que vous souhaitez travailler à domicile alors REJOIGNEZ NOUS !

Yves HOTTOT
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