Les particuliers peuvent avoir du mal à saisir tous les termes techniques utilisés par les agents et les mandataires immobiliers dans le cadre de leur transaction immobilière. Il en est ainsi des vocables compromis et promesse de vente dans la vente de bien immobilier.
Sans se contredire complètement, les termes compromis et promesse de vente s’utilisent dans des circonstances différentes et leur sens doit faire l’objet d’une interprétation nuancée. On vous en dit plus dans les lignes qui suivent.
1 - Les principes inhérents au compromis de vente
Régi par l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente est avant tout une démarche qui précède le contrat de vente en lui-même. Il s’agit d’un acte authentique qui vaut vente, c'est-à-dire qui a la même valeur juridique que la vente.
C’est pour dire qu’il est de nature à engager la responsabilité des parties au contrat. Normalement, les différentes conditions d’engagement des parties y compris le prix de la vente immobilière sont déjà prévus dans le compromis de vente.
Il ne restera donc plus aux parties qu’à penser aux modalités pratiques de la vente, à savoir la date de la signature du contrat de vente ou encore le mode de règlement du prix.
Comme la promesse de vente, le compromis de vente peut aussi bien se faire sous seing privé que devant un notaire. Par contre, il n’a pas à être enregistré devant le fisc.
Bien que le compromis de vente engage ses signataires, ces derniers bénéficient d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel ils peuvent exercer leur droit de rétractation. Au-delà, le contractant lésé par le revirement de l’autre peut demander réparation en justice, notamment devant le Tribunal de grande instance.
Un compromis de vente s’accompagne aussi du versement d’une caution au propriétaire vendeur du bien immobilier. Il sera généralement situé entre 5 et 10% du prix total du bien.
Le compromis de vente permet de s’assurer que la vente se concrétisera dès lors que l’acheteur aura trouvé son financement auprès des banques. Il n’entraine aucun frais d’enregistrement. Seuls les frais de notaire viendront s’ajouter au prix final de la vente.
2 - Les règles concernant la promesse de vente
Plus connue que le compromis, la promesse de vente qualifiée aussi de promesse unilatérale de vente se présente comme une offre émanant de l’acheteur, mais qui engage le vendeur à lui céder son bien immobilier au prix qui aura été convenu entre les parties.
La promesse de vente est limitée dans le temps, soit à 3 mois à partir de la date de sa signature. Pendant ce délai, le vendeur est donc engagé et ne peut pas céder son bien à un tiers acquéreur.
La promesse de vente s’apparente au compromis dans la mesure où elle peut se faire aussi bien sous seing privé que devant un officier public. Par contre, elle ne saurait être valide sans un enregistrement préalable auprès du fisc. Le délai requis par la loi est alors de 10 jours à compter de la date de signature.
En plus de permettre à l’acheteur d’avoir une option sur le bien immobilier de son choix, la promesse de vente constitue aussi l’occasion pour faire les diagnostics immobiliers qui s’imposent et ce, afin de s’assurer de la solidité et de la régularité de la construction.
Il convient de mentionner que la promesse de vente n’engage que le vendeur. De ce fait, l’acheteur peut se désister à tout moment. Si le propriétaire estime qu’il a droit à des dommages-intérêts, la question se tranchera devant un juge.
Les règles de la promesse de vente peuvent faire l’objet de rectificatif à travers les clauses du contrat à condition que les deux parties y consentent.
Enfin, la caution rattachée à la promesse de vente est de 10% de sa valeur totale. La rétractation de l’acheteur ne lui permettra pas d’exiger le remboursement de cette avance.
Comme pour le compromis de vente, la promesse de vente permet de se réserver un bien immobilier en attendant de trouver le financement adéquat ou de finir les visites d’autres biens qui pourraient ne pas être aussi attractifs que celui qui aura fait l’objet de la promesse.
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Yves HOTTOT
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